A vulnerabilidade jurídica das procurações em escrituras de imóveis de terceiros
Há cerca de dois anos, recebi um telefonema de um cliente que parecia ter encontrado o negócio da vida. Ele estava diante de um apartamento de alto padrão, bem localizado, com preço 20% abaixo do mercado. A pressa era a justificativa do vendedor para o valor atrativo: ele dizia estar de mudança para o exterior e precisava liquidar o patrimônio rapidamente. A negociação avançou até o momento em que descobri que o proprietário não assinaria a escritura; quem faria isso seria um terceiro, munido de uma procuração pública emitida há quase uma década.
A cena é comum, mas o perigo reside exatamente na simplicidade com que muitos compradores aceitam documentos antigos sem o devido ceticismo. No mercado imobiliário, a confiança excessiva é o primeiro passo para um pesadelo jurídico que pode durar anos.
O silêncio do mandante e o risco da revogação
O maior problema de comprar um imóvel através de uma procuração reside na “morte” da eficácia do documento. Muitas pessoas esquecem que a procuração é um contrato de confiança que pode ser extinto a qualquer momento. Se o proprietário do imóvel faleceu, revogou os poderes do procurador ou até mesmo se tornou incapaz civilmente, a procuração perde sua validade instantaneamente.
Ocorre que o sistema de cartórios nem sempre é integrado em tempo real. O tabelião que lavra a escritura pública muitas vezes não tem como saber, naquele exato minuto, se o mandante — o dono do imóvel — ainda está vivo ou se ele decidiu cancelar os poderes outorgados. Quando meu cliente apresentou a procuração, insistimos em uma Certidão de Atualidade. O documento deve ser solicitado no mesmo cartório onde a procuração foi lavrada para garantir que ela não foi revogada. Sem esse cuidado, o comprador corre o risco de adquirir um imóvel que, tecnicamente, já não pode ser vendido por aquela pessoa, transformando o registro de imóveis em uma disputa judicial interminável.
Por que a escritura pública exige cautela extra
A segurança jurídica de uma transação imobiliária não termina na assinatura do tabelião. Existe uma falha grave na interpretação de que, por ser um documento público, a procuração é imutável. A verdade é que a procuração é apenas o meio, não o fim. Em casos de imóveis de terceiros, a prudência exige que o comprador entre em contato direto com o proprietário, mesmo que isso pareça um incômodo ou uma quebra de protocolo com o intermediário.
Muitas imobiliárias sérias recusam transações onde o procurador não demonstra claramente a necessidade do instrumento. Se o vendedor está lúcido e acessível, por que não assinar ele mesmo? A resposta para essa pergunta costuma revelar o que está por trás da transação:
Interesses em esconder o paradeiro real do proprietário.
Tentativas de fraude contra credores, onde o proprietário quer se desvencilhar de bens antes de uma penhora.
Conflitos familiares sobre a gestão do patrimônio.
A importância do filtro profissional
O papel do corretor de imóveis e do advogado especializado vai muito além de encontrar o comprador ou redigir o contrato. Eles são os filtros que impedem que o seu capital entre em um poço sem fundo. Quando lidamos com procurações, o checklist deve ser rigoroso. Verificar a firma reconhecida, a data de emissão e, sobretudo, a certidão de vigência, não é burocracia, é proteção.
Se você está diante de uma oportunidade onde o vendedor insiste na utilização de um procurador, pare e avalie o risco. O mercado imobiliário recompense quem tem paciência para checar cada vírgula da documentação. Uma economia de tempo no fechamento do negócio, ignorando a fragilidade jurídica de uma procuração, pode custar a perda total do valor investido. O imóvel continua lá, mas o direito de propriedade é algo que só se conquista com a segurança de um processo impecável, onde não restam dúvidas sobre quem, de fato, detém o poder de assinar pela sua nova conquista.